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전세사기 피해 보증금 '최소 3분의 1 회복' 보장…11월 13일 시행

국토교통부
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전세사기 피해자들이 경매를 통해 보증금의 극히 일부만 회수하는 어려움을 겪고 있어, 이들의 주거 안정과 피해 회복에 실질적인 도움을 주기 위해 최소한의 보증금 회수를 보장하고 신속한 지원을 제공하고자 합니다.

무엇이 달라지나요

전세사기 피해자가 경매 등으로 보증금의 3분의 1 이상을 돌려받지 못할 경우 부족분을 지원하는 '최소보장제'와 경매 전에 일정 금액을 미리 주는 '선지급-후정산' 제도가 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.

누가 영향을 받나요

이 제도는 경매 등으로 전세보증금의 3분의 1도 돌려받지 못한 전세사기 피해자와 신탁사기 등으로 피해를 본 임차인을 지원하며, 공공주택사업자가 전세사기 피해주택을 매입할 때 해당 주택에 거주하는 비(非)피해 임차인의 보증금 채무 인수 비용을 인정합니다.

언제부터인가요

2026년 11월 13일

핵심 정리

  • •전세사기 피해 보증금의 최소 3분의 1 이상 회복을 보장하는 '최소보장제'가 도입됩니다.
  • •신탁사기 등 특정 피해자에게 경매 종료 전 보증금 일부를 미리 지급하는 '선지급-후정산' 제도가 시행됩니다.
  • •최소지원금과 선지급금의 구체적인 산정 기준, 신청 및 지급, 반납 절차가 마련되었습니다.
  • •전세사기 피해 주택의 공공 매입 활성화를 위해 관련 제도가 개선되고, 지방정부의 부동산투자회사 지원 근거도 마련되었습니다.
  • •한국토지주택공사(LH)가 최소지원금 및 선지급금 지급·정산 업무를 위탁받아 수행합니다.

나에게 해당되나요?

  • ✓전세사기 피해자로 결정된 사람
  • ✓경매 등이 끝난 후 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 경우 (최소보장제 해당)
  • ✓신탁사기 등으로 인해 권한이 없는 사람과 계약을 맺어 피해를 입은 임차인 (선지급-후정산제 해당)

신청 방법·기간

신청은 한국토지주택공사(LH)에서 담당합니다. 최소지원금은 피해주택 매입 요청 시 경매차익 산정 완료 후, 그 외에는 피해주택 처분 절차 완료 후에 신청할 수 있습니다. 선지급금은 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전 또는 피해주택 처분이 완료되기 전까지 신청 가능합니다. 신청 시 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등을 제출해야 합니다. LH는 신청일로부터 90일 이내(30일 연장 가능)에 지급 여부와 금액을 통지하며, 결정에 이의가 있다면 통지받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다. 기타 문의는 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과(044-201-5234)로 할 수 있습니다.

용어 풀이 5개
최소보장제
전세사기 피해자가 경매 등을 통해 보증금을 돌려받을 때, 그 금액이 원래 보증금의 3분의 1이 안 될 경우 부족한 금액을 정부가 추가로 지원하여 최소한의 보증금을 보장해주는 제도입니다.
선지급-후정산
신탁사기 등으로 피해를 입은 전세사기 임차인에게 경매 절차가 끝나기 전에 보증금의 일부를 미리 지급하고, 나중에 경매 결과를 보고 최종적으로 정산하는 제도입니다.
임차보증금반환채권
세입자(임차인)가 집주인(임대인)에게 전세보증금을 돌려받을 권리를 말합니다.
경매차익
전세사기 피해 주택이 경매로 팔리면서 발생한 이익을 말합니다.
무권계약자
계약을 체결할 권한이 없는 사람과 계약을 맺어 법적으로 효력이 없는 계약의 당사자가 된 사람을 의미합니다. (이 문서에서는 주로 신탁사기 관련 피해 임차인을 지칭)

자주 묻는 질문

Q.최소지원금과 선지급금은 어떻게 계산되나요?

최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액(최소보장금)에서 이미 돌려받은 금액(대항력·우선변제권 행사액, 보증금반환채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액)을 뺀 금액입니다. 선지급금은 최소보장금에서 보증금반환채권 변제액과 미리 지급된 임대료 지원액 등을 뺀 금액으로, 경매 등이 끝나기 전에 지급됩니다.

Q.최소지원금을 받은 후 추가로 보증금을 돌려받으면 어떻게 되나요?

최소지원금이나 선지급금을 받은 후에 추가로 임차보증금을 회수하게 되어 반납해야 할 사유가 발생하면, 해당 사실을 신고하고 받은 금액을 반납해야 합니다. 만약 정해진 기간 내에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원까지 과태료가 부과될 수 있습니다.

Q.공공에서 전세사기 피해 주택을 매입할 때 어떤 변화가 있나요?

공공주택사업자가 전세사기 피해 주택을 매입하는 과정에서, 해당 주택에 살고 있는 비(非)피해 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하는 경우, 이 비용도 주택 취득 비용에 포함하여 더욱 신속하게 주택을 매입할 수 있도록 개선되었습니다.

Q.전세사기 피해 관련 정보를 국토교통부 장관이 요청할 수 있나요?

네, 전세사기 피해 지원을 위해 필요하다고 판단되면 국토교통부 장관이 신용정보집중기관의 장에게 집주인의 채무나 연체 현황 같은 자료를 요청할 수 있는 절차가 마련되었습니다.

이 요약은 국토교통부의 보도자료를 시민이 이해하기 쉽게 가공한 것으로 법적 효력이 없습니다. 정확한 신청 자격·기한 등은 원문을 확인하세요.

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